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ホーム > 社会基盤 > 土地 > 土地収用 > 用地買収の進め方

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更新日:2013年2月12日

用地買収の進め方

県では、県民の皆様に安全で安心して暮らせる快適なまちづくりを目指し実施する道路や河川等公共土木施設を整備するため、整備に必要となる土地(事業用地)を所有されている方やこれらの土地に建物等の物件を設置されている方々には、土地の提供や物件の移転等をお願いすることになります。

ご協力いただくことによる損失については、県で定めている「公共用地の取得に伴う損失補償基準」などに基づき公平で適正な補償金算定を行い、正当な権利を有する方に原則金銭をもって個別(権利者及び内容ごと)に補償を行います。

このことが通常「用地補償」と言われており、事業の説明から契約及び土地の引き渡し(明け渡し)まで一連の事務の流れがあります。

(用地買収の手順及び補償の種類・概要等について)

1.事業の説明

これから行う事業の目的や内容及び用地補償の考え方等について、地権者等へ説明会を開催します。

2.測量・調査

土地の測量

事業用地となる土地所有者(隣接地所有者及び隣接地が道路・水路等である場合は対面する(反対側の)土地所有者を含む)に現地立会を求め、土地の境界及びお譲りいただく土地(借地を含む)部分の確認を行います。…県が委託した測量会社及び公共嘱託登記土地家屋調査士協会が実施します。

物件等の調査

建物(構造・材質・床面積等)、工作物(建物調査に準じる)、立木等、所有者の協力を得て確認を行います。…県が委託した補償コンサルタント会社等が実施します。

3.調査結果確認

測量・調査結果を基にお譲りいただく土地の面積や移転等していただく建物等物件の数量、権利関係等の確認を行います。
なお、確認に際し、土地所有者ごとに「土地調書」を、また、物件等所有者ごとに「物件調書」をそれぞれ作成します。(※補償金算出するための基礎となります。)

注意事項

  • 相続登記が済んでいない土地について
    登記名義人が死亡している場合は、相続手続き(遺産分割協議書等)が必要となりますので準備をお願いします。
  • 抵当権・所有権移転登記請求権仮登記等が登記されている土地について
    土地に抵当権等が登記されている場合は、買収部分の抹消登記(抵当権抹消登記承諾書等)が必要となりますので準備をお願いします。
  • 土地登記簿上の所有者と真(実際)の所有者が異なる方
    お互いに権利の有無について確認書が必要になります。
  • 土地を貸している方、借りている方
    土地を借りて建物等を所有している方、正規に小作している方及びその土地を貸している方等の場合は、お互いに権利の有無(有の場合:権利割合)について確認書が必要となりますので準備をお願いします。

4.補償額の算出

土地評価

(1)近隣及び類似地域の正常な取引事例価格、(2)地価公示法に基づく公示価格(国発表)、(3)国土利用計画法に基づく基準地価格(県発表)、(4)不動産鑑定士による不動産鑑定評価額等を参考に決定します。なお、評価にあたって、土地の地目及び面積は、法務局に登記された土地情報ではなく現況地目及び実測面積により行います。

物件等

  • 権利の補償(権利消滅補償)
    借地権や耕作権が設定されている場合、土地所有者と権利者との話し合いにより決定した権利割合に応じた消滅補償金を補償します。(土地代×借地権割合)
  • 建物の補償(建物移転料)
    移転していただく建物がある場合、建物の配置・種類・構造、土地をお譲りいただいた後の敷地(残地)の形状などを考慮して、一般的に妥当と判断される移転の方法(工法)を決定し、その方法(工法)による必要な移転費用を補償します。

※主な建物移転工法…再築工法、曳き家工法、改造工法等

工法採用判断基準及び補償内容

(工法)

(採用判断基準及び補償内容)

再築工法

以下(1)~(3)の場合に、建築費に一定の率(経過年数に応じた補償率)を乗じた額を補償します。

  • (1)残地以外の土地に従前の建物と同規模、同程度の建物を建築することが合理的と認められる場合
  • (2)残地に従前の建物と同規模、同程度の建物を建築することが合理的と認められる場合
  • (3)残地に従前の建物の機能を確保するために最低限の変更を加えた建物を建築することが合理的と認められる場合

曳き家工法

残地に建物を曳き家することが合理的と認められる場合、建物を曳き家する費用を補償します。

改造工法

建物の一部を切り取り、残地内で残された建物の一部を改築し、または増築して従前の建物の機能を維持することが合理的と認められる場合、建物を改造する費用を補償します。

  • 工作物補償(工作物移転料)
    工作物は、種類により、その移設に要する費用、または、同等のものを新たに設置するのに要する費用に一定の率(経過年数に応じた補償率)を乗じた額を補償します。
  • 立木の補償(立竹木移転料)
    庭木、果樹、用材林(スギ・ヒノキ等)等利用目的や種類などによって、移植に要する費用、または、伐採に伴い生じる損失等に要する費用を補償します。
  • 動産移転料
    建物等の移転に伴う動産(家財道具・商品・諸材料等)については、荷造り、運搬等に要する費用を補償します。
  • 移転雑費
    建物等の移転に伴い新たに必要となる経費として、移転先地の選定に要する費用、建築確認手数料、建物の設計料、その他地方の慣習で行う上棟式や建築祝等に要する費用、親戚や友人、知人に対する引越挨拶状の費用などを補償します。
  • 仮住居補償
    建物を移転する場合において、移転工事期間中の仮住まいが必要になる場合は、建物の規模、世帯人数及び家財道具等の数量に応じた仮住まいに要する費用を補償します。
  • 営業の補償
    店舗や工場等を移転していただくため営業を一時休止しなければならない場合等で営業上の損失が生じると認められる場合は、その期間中の収益の減少分、固定的な経費、従業員の休業手当、移転先での開店のための広告費等を補償します。
  • 借家人、借間人に対する補償(借家人補償)
    借家や借間されている方が、新たな借家等に移転しなければならない場合には、その実情に応じてそのために要する費用を補償します。
  • 家主に対する補償(家賃減収補償)
    移転していただくことになる貸家等の移転期間中に生ずる家賃減収(賃貸料-管理費用等)について補償します。
  • 残地の補償(残地補償)
    土地の一部が取得され、土地の形状等が変更されることにより、残地に関して価格の低下・利用価値の減少等の損失が生じる場合、これらの損失を補償します。
  • その他

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5.補償額の説明

確認していただいた土地や物件等について、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」などに基づき適正に算出した補償額を提示し、その内容説明を行うと共に土地引渡(明渡)期限・補償金支払時期・税金等注意事項についての説明を行います。

(参考)

譲渡所得の課税の特例

公共事業に協力し、支払われた補償金等については、一定の要件のもとで租税特別措置法等に基づく税法上の優遇措置(譲渡所得の特別控除)を受けることができます。ただし、下記(1)・(2)についてはいずれか一方の優遇措置しか受けることができませんので注意してください。
詳細については、最寄りの税務署へ確認をお願いします。

(1)5,000万円の譲渡所得の特別控除(※個人)
公共事業のために資産を譲渡(売買・交換・収用等)した場合で、次の要件を満たすときは譲渡所得から5,000万円を控除できます。(※補償金には、補償内容により特別控除の対象とならないものもあります。)
なお、同一年に2つ以上の公共事業により資産を譲渡した場合でも、特別控除の額は、合算して5,000万円が限度となります。

(要件)

  1. 棚卸資産(不動産業者等の所有する商品としての土地建物等)でないこと。
  2. その年中に譲渡した資産全部について、代替資産課税の特例の適用を受けていないこと。(代替資産の特例と特別控除の併用はできません。)
  3. 買取り申出のあった日から起算して6ヶ月以内に譲渡したこと。
  4. 同一事業で2ヶ年にまたがって2回以上に分けて譲渡した場合は、最初の年の譲渡資産に限られること。
  5. 県から最初に買取りの申出を受けた者であること。

※法人の場合は、個人の場合と取り扱いが異なり、圧縮記帳の特例(租税特別措置法第65条の2)、または5,000万円損金算入の特例等の適用を受けることができます。特例相互間の適用については、法人の選択により取扱いが異なりますので、くわしくは税理士または所轄税務署へお問い合わせください。

(2)代替資産を取得した場合の特例
公共事業のために資産を譲渡し、原則として資産の譲渡があった日から2年以内に、その補償金で従前と同種の代替資産を取得した場合には、代替資産の取得にあてられた補償金に対する部分は譲渡がなかったものとみなされ、課税されません。ただし、残りの補償金に対しては課税されます。
また、本特例の適用を受けるためには、事前に確定申告で必要な手続きを行う必要がありますので、当該資産の所在地を管轄する税務署に相談願います。

代替地を譲渡した場合の課税の特例

お譲りいただく皆様の土地の代替地を提供していただける方には、1,500万円を限度(事業用地価格が上限)とした特別控除が認められます。
この制度は、愛媛県と事業用地を提供される方と代替地を提供される方との三者で一括契約した場合に適用されますが、契約する前に県は税務署と協議(三者契約することについて税務署の同意)する必要があります。

※事業用地提供者と代替地提供者との間で事前に仮契約などしますと代替地提供者に対する譲渡所得の特例が受けられなくなりますので注意してください。

公共事業により自宅等の譲渡・移転を余儀なくされ、代わりに確保しなければならなくなる土地(代替地(移転先地))については、原則として(移転先・形状・面積・価格等希望される条件が人により異なりますので)、皆様方でお探しいただくことになります

税金等に関する注意事項(※ご注意ください)

  • 不動産取得税
    公共事業の用に供するため収用または譲渡(建物については、移転補償金を受けた場合を含む。)(以下「収用等」という。)した不動産の代替として、新たに不動産を取得された場合には、次の事項全てに該当すれば、所轄地方局税務担当課に不動産取得税減額申告書を提出することにより不動産取得税が軽減されます。
    • (1)収用等にあった不動産の代替として不動産を取得したものであること。(基本的に用途が同一であること。)
    • (2)収用等にあった不動産と新たに取得された不動産の所有者が同一人であること。(例えば、”夫”名義の不動産が収用され、”妻”名義で代替不動産を取得した場合には軽減は受けられません。)
    • (3)収用等の契約をした日から2年以内に代替不動産を取得(新築完成)していること。
    【相談窓口:(県)所轄地方局税務担当課】
  • 相続税・贈与税の納税猶予及び不動産取得税の徴収猶予を受けている農地等について
    相続税・贈与税の納税猶予及び不動産取得税の徴収猶予を受けている農地等を一定の公共事業のために譲渡した場合には、譲渡した農地等に見合う税額を納付していただくことになりますので注意してください。
    ただし、相続税・贈与税にかかる利子税の金額は、所轄税務署に届け出を行うことにより軽減される場合があります。
    また、不動産取得税にかかる延滞金の額は、(県)所轄地方局税務担当課へ届け出を行うことにより軽減される場合があります。
    【相談窓口:所轄税務署、(県)所轄地方局税務担当課】
  • 固定資産税
    固定資産税等は、毎年1月1日の土地の所有者に課税されると定められていますので、土地を譲渡した年分の税については負担していただくことになります。
    【相談窓口:所轄市町税務課】
  • 国民健康保険料(税)
    国民健康保険に加入されている方は、土地を譲渡した所得(※長期譲渡所得)と他の所得との合計額を基礎として保険料(税)の減免を受けられる場合がありますので注意してください。
    また、現在、保険料(税)の軽減措置を受けられている場合は、翌年度の保険料が高くなる場合がありますので注意してください。
    (※国民保険料(税)は、「均等割」・「世帯割」・「所得割」等区分により算出されることになっており、減免適用(特別控除)を受けられるのは「所得割」についてのみです。)
    【相談窓口:所轄市町担当課】
  • 後期高齢者医療制度保険料
    後期高齢者医療制度保険料(平成20年4月から実施)は、年金から天引き(年金受給額が年額18万円未満の方等除く。)されることとなっています。土地等を譲渡した場合、譲渡所得金額によっては保険料の額が高くなる場合がありますので注意してください。
    【相談窓口:所轄市町担当課】
  • 所得税・住民税の配偶者及び被扶養者各所得控除の取扱いについて
    配偶者及び被扶養者の方が土地を譲渡した場合は、その所得が一定の金額を超えると、その年分の配偶者控除又は扶養控除が受けられないことがありますので注意してください。
    【相談窓口:所轄税務署及び所轄市町担当課】
  • 住宅取得等特別控除の取扱いについて
    土地を譲渡した方が、住宅取得等特別控除を受けている場合は、これらの控除を受けられなくなる場合がありますので注意してください。
    【相談窓口:所轄税務署】
  • 住民税
    住民税は、土地を譲渡した所得と他の所得との合計額を基礎として減免を受けられる場合がありますので注意してください。
    また、住民税が「均等割」区分のみにより算出されている場合は、翌年度の住民税が高くなる場合がありますので注意してください。
    (※住民税は、「均等割」・「所得割」等区分により算出されることになっており、減免適用(特別控除)を受けられるのは「所得割」についてのみです。)

    【相談窓口:所轄市町担当課】
  • 介護保険料
    国民健康保険に加入されている方及び65歳以上の社会保険等に加入されている方は、翌年度の保険料の額が高くなる場合がありますので注意してください。
    【相談窓口:所轄市町担当課】

年金等に関する注意事項

  • 農業者年金(経営移譲年金等)
    農業者年金は、所得による制限ではなく農地面積によって制限されますが、所轄市町農業委員会へ届け出を行い、必要な手続きを行うことにより支給停止されなくなる場合がありますので注意してください。
    【相談窓口:所轄市町農業委員会】
  • 福祉年金等(老齢福祉年金・障害基礎年金・遺族基礎年金・特別障害者手当等)
    福祉年金等(掛金を拠出していないもの)の受給者がいる世帯の中のどなたかが土地を譲渡した場合は、支給が制限(停止)されることになる場合がありますので注意してください。
    【相談窓口:所轄社会保険事務所及び所轄市町担当課】
  • 児童手当
    家計の主たる生計維持者の所得により、支給が制限される場合がありますので注意してください。
    また、特別児童扶養手当、児童扶養手当は、保護者や同居の親族などの扶養義務者の所得により、支給が制限される場合がありますので注意してください。
    【相談窓口:所轄市町担当課】

その他注意事項

  • 土地改良区決済金・農地改廃手数料・水利費負担金等
    公共事業で譲渡した(土地の)面積に対応する各経費を一括して土地改良区へ決済する必要があります。これらの経費は、自己負担になりますので注意してください。(補償対象経費とはなりません。)

6.契約

補償の内容についてご了解いただきますと、書面で契約をとり交わします。

なお、記名(個人の場合は署名)・押印の前に、補償額・引き渡し(明け渡し)時期等の契約内容について説明いたします。

7.建物等の移転、土地の引き渡し

移転義務を課した建物・工作物・立木等については、(契約の)履行期限内に事業用地から移転していただき、土地の引渡しを行っていただきます。

8.補償金の支払い

土地の引渡し完了後(お譲りいただく土地の分筆登記及び所有権移転登記手続きは、県で行います。)、補償金をお支払いします。(支払方法:金融機関への口座振込)

ただし、代替地の確保や建物契約等のために前金が必要と認められる場合には、土地の引渡し完了前に補償金の一部を前払いすることができます。(※補償の内容により、前払いできない場合もあります。)

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お問い合わせ

土木部用地課

〒790-8570 松山市一番町4-4-2 

電話番号:089-912-2660

ファックス番号:089-912-2659

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