改正都市計画法に関するＱ＆Ａ
　　　　既存宅地制度の廃止について
〈平成13年４月更新〉
６ 既存宅地制度の廃止について周知していますか
　平成12年11月に、県及び関係市町村の広報紙等でお知らせしており、それ以降も当該ホームページ等で周知活動を行っています。
　その概要は、次のとおりです。
既存宅地が許可制になります
　市街化調整区域となった時点において既に宅地であった土地（いわゆる既存宅地）については、知事の確認を受ければ建築行為は許可不要とされていますが、平成12年５月19日に公布され、１年以内に施行される改正都市計画法では、既存宅地の確認制度が廃止され、許可が必要となりました。
　ただし、法施行日までに既存宅地の確認申請を行い、確認を受けた土地については、自己用の建築物に限り５年間は従来どおり許可不要の取扱いとなります。
７ 既存宅地確認申請には、どのような書類が必要ですか
　次のような書類が必要となります。
１　既存宅地確認申請書 省令第34条の２第１項参照
２　線引きされた際すでに宅地であった
　ことを証する書類		 省令第34条の２第２項参照
　(1) 土地登記簿謄本  
　(2) 公図  
　(3) 固定資産評価額課税証明書 (1) で判断できれば不要
　(4) その他の書類 (1) で判断できれば不要
３　付近見取図 省令第34条の２第２項参照
４　敷地現況図 省令第34条の２第２項参照
５　確認区域位置図 省令第17条第１項第１号参照
開発区域位置図を準用
６　確認区域区域図 省令第17条第１項第２号参照
開発区域区域図を準用
７　連たん図  
８　現況写真  
９　その他知事が必要と認める図書  

注１）　区分５〜７の提出図書は、法第43条第１項第６号イの判断基準の審査に使用するものである。
注２）　区分９の提出図書には、既存宅地が適法に利用されるための指導の資料として適宜提出を求める土地利用計画図を含む。
〈平成13年４月更新〉
８ 既存宅地確認申請の締め切りはいつですか
　改正法施行日の前日（平成13年５月17日）までに申請書が当該申請地を所管する市町村の担当窓口で受理されなければなりませんので、改正法施行日については、今後のお知らせ等にご留意ください。
　また、内容が不明確なもの、添付書類が不足しているもの等は確認することができませんので、事前にご相談のうえ、余裕をもって申請してください。
９ 既存宅地制度を見直す趣旨は何ですか
　制度上、既存宅地における建築行為は許可不要となっており、市街化調整区域でありながら用途の制限が全くないところが最大の問題となっています。
　同じ市街化調整区域内で既存宅地以外の土地における開発行為とのバランスを著しく欠くばかりでなく、周辺の土地利用と不調和な建築物が建築物の連たんに応じて順次拡大していること、建築物の敷地の排水、安全性等に関する基準など本来必要な基準が適用されていないこと、線引き以来の時間の経過により既存宅地の確認が困難になっていること等の問題が生じているため、許可不要で何でも自由にできるということをやめ、規制の合理化を図るという意味において、線引き時点で既に宅地であったか、新規の宅地開発かを問わず、都道府県知事による許可制にし、これまでの既存宅地制度は廃止されることになります。
10 改正法施行日以降、既存宅地はどうなりますか
(1) 既存宅地の確認を受けた土地
　自己居住用又は自己業務用の建築物に限り５年間の経過措置が設けられているため従来どおり許可不要で建築可能です。（自己用以外の建築物は経過措置の適用を受けません。）
　５年間の経過措置後は、(2) と同様の取扱いとなります。
(2) 既存宅地の確認を受けていない土地
　市街化調整区域における立地基準及び技術基準に適合するものに限り、許可を受け建築することが可能です。
11 ５年間の経過措置とはいつまでですか
　改正法施行日前に既存宅地の確認を受けた土地については、施行日から起算して５年間、改正法施行日以前に確認申請をし、施行日以降に確認を受けた土地については、当該確認の日から起算して５年間が経過措置期間となります。
12 経過措置期間内に自己用建築物が完成しなければならないのですか
　既存宅地確認を受けた土地において、従来どおり許可不要となるのは、改正法施行日又は当該確認の日から起算して５年を経過する日までの間に建築基準法第６条第１項の建築確認を受け、建築工事に着手していなければなりません。
　なお、「建築工事に着手」とは、丁張り、根切り、杭打ち等の作業が始められている段階と考えられます。
〈平成13年４月更新〉
13 自己用以外の建築物を建築できる期限はいつまでですか
　既存宅地確認を受けた土地において、従来どおり許可不要となるのは、改正法施行日の前日（平成13年５月17日）までに建築基準法第６条第１項の建築確認を受け、建築工事に着手していなければなりません。
　この場合の「建築工事に着手」とは、前問と同じです。
14 既存宅地の確認を受けた者のみが経過措置の適用を受けるのですか
　既存宅地の確認を受けた者から当該土地の譲渡を受けた第三者であっても、自己用の建築物を建築する場合は、経過措置の適用を受けます。
15 自己用建築物の建築に際し造成工事等を伴う場合は、経過措置の適用をうけますか
　開発行為を伴う場合は、法第29条第１項の開発許可が必要となるため、経過措置の適用は受けません。
16 自己用の建築物とはどのようなものですか
　建築主事が建築確認申請の際に申請者の自己用建築物であるか非自己用建築物であるかを確認することになりますが、自己用とは次のとおりと考えられます。
(1) 自己居住用
　建築行為を施行する主体が自らの生活の本拠として使用することをいう趣旨であるので、当然、法人でない個人に限られることとなり、会社が従業員宿舎を建築すること、組合が組合員に譲渡することを目的とする住宅の建築はこれに該当しません。
(2) 自己業務用
　当該建築物内において継続的に自己の業務に係る経済活動が行われることであり、また、文理上この場合は住宅を含まないので、分譲又は賃貸のための住宅の建築は該当しないことはもちろん、貸事務所、貸店舗等も該当しませんが、ホテル、旅館、結婚式場、中小企業等共同組合が設置する組合員の事業に関する共同施設、企業の従業員のための福利厚生施設等は、これに該当します。
17 自己用以外の建築物とはどのようなものですか
　前述の自己居住用及び自己業務用以外のものをいい、従業員宿舎、社員用住宅、共同住宅、建売住宅、賃貸住宅、貸事務所、貸店舗等が該当します。
18 既存宅地において、今ある建築物の建替はどうなるのですか
　自由な建替はできなくなりますが、今と同じようなものなら建替できる（更新するくらいであればできる）といった取扱いを検討しています。
19 既存宅地制度に代わるものはありますか
　改正法施行日以降、既存宅地制度は廃止となりますので、許可不要としての取扱いに代わるものはありません。
〈平成13年４月更新〉
20 既存宅地制度が廃止されたとはいえ、周辺環境の保全上支障がなく、良好な居住環境を確保するための住宅等が建築できるようにして欲しいと願いますが、県として何か考えているのでしょうか
　愛媛県としては、法第34条第10号ロの愛媛県運用基準を改正し、既存集落内の良好な住環境の保全を図り、コミュニティの形成に寄与するものについて、一定の基準を満たした低層の住居系建築物であれば許可を受けて建築できるといった取扱いをすることにしています。
（参考）愛媛県運用基準
21 県が検討している低層の住居系建築物を建築する予定であれば、既存宅地の確認を受けておく必要はないのですか
　既存宅地の確認を受けておれば、５年の間に自己用の建築物は従来どおり許可不要で建築できますし、また、新しい運用基準により許可を受ける場合にも、申請手続き時に、当該確認に関する資料が省略できるので、改正法施行日までに既存宅地の確認を受けておくことをお勧めします。